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Pierre-papier : quels avantages et inconvénients à débroussailler avant d’investir ?

placement collectif ouvert au grand public et permettant de répondre à de multiples objectifs, du point de vue financier, fiscal et patrimonial. Quelles sont les différentes familles pierre-papier et quid des avantages et des inconvénients à débroussailler avant de se lancer ?

 

Un large choix d’investissements peu coûteux

Le principe de la pierre-papier est de constituer un parc immobilier en faisant appel au financement collectif, par le biais de l’émission de parts de sociétés. Cet ensemble immobilier est mis en location et chaque détenteur de parts a droit au loyer qui est converti en dividendes.

Les familles pierre-papier sont les suivantes : 

  • la société civile de placement immobilier (SCPI) : elle est la plus connue et la plus répandue. Elle repose intégralement sur de l’immobilier non coté, implanté en France et en Europe, ainsi que dans quelques pays étrangers. La SCPI dégage le meilleur rapport rendement-risques
  • la société d’investissement immobilier coté (SIIC) ou foncières cotées : cette classe d’actifs fonctionne de la même manière que la SCPI mais dont l’immobilier est coté en bourse. De ce fait, les rendements fluctuent, et les risques sont présents
  • l’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) : on parle de placement hybride, qui mise à la fois sur de l’immobilier non coté (à 60%) et des valeurs mobilières issues du marché boursier (30% à 40%). L’OPCI est ainsi un placement destiné à ceux qui souhaitent investir non seulement dans l’immobilier, mais aussi dans les actions et les obligations, à travers un seul placement géré
  • l’OPCI FILM (fonds d’investissement en location meublée) : le fonctionnement est le même que pour l’OPCI classique, mais dont le patrimoine se constitue d’immeubles loués meublés

D’autres parts de sociétés sont aussi considérées comme étant de la pierre-papier, mais dont le fonctionnement est tout à fait différent. Il est plutôt question d’un montage juridique destiné à gérer de l’immobilier en indivision. C’est le cas des sociétés civiles immobilières (SCI) et des SARL familiales.

 

Les multiples avantages de la pierre-papier

Vous tirez profit de tous les points forts issus de l’immobilier : potentiel élevé de valorisation au fil du temps, rendement et rentabilité.

Tous ces placements peuvent être souscrits directement auprès des intermédiaires agréés (conseillers en gestion de patrimoine indépendant, conseillers en investissements financiers, courtiers). La souscription peut aussi se faire à travers des produits destinés à épargner. Citons par exemple l’assurance-vie et le Plan d’épargne retraite (qui les introduisent dans leurs supports en unités de compte pour la constitution progressive de l’épargne grâce aux dividendes).

L’accès à la pierre-papier se démocratise grâce au ticket d’entrée accessible à partir de quelques centaines d’euros seulement. Ainsi, l’apport personnel suffit, tandis que celui-ci peut aussi être combiné avec un financement à crédit pour ceux ne disposant pas de suffisamment de fonds, ou afin de profiter de l’effet de levierSouhaitez-vous placer votre excédent d’épargne dans l’immobilier sans avoir à supporter les contraintes locatives, en plus de profiter d'un coût de souscription particulièrement allégé ? La pierre-papier, qui regorge d’un très large éventail de choix, est faite pour vous. Vous investissez dans l’immobilier pour percevoir des revenus locatifs réguliers, sans toutefois devenir propriétaire. [...]

Quel plan de défiscalisation via l’immobilier “Premium” du Pinel Plus ?

quel dispositif répond le mieux à votre objectif de défiscalisation, il vaut mieux réaliser une analyse préalable de votre situation fiscale.

 

Pourquoi une analyse de votre situation fiscale ?

Vous faites le point sur ce que vous devez à l’administration fiscale en premier lieu, puis déterminez les opportunités de défiscalisation afin de dégager ceux qui sont les plus en accord avec vos objectifs patrimoniaux.

Vous avez en effet la possibilité de défiscaliser de différentes manières, y compris avec l’immobilier. Toujours est-il que ce dernier est assez coûteux, d’autant plus que les conditions d’emprunt auprès des établissements bancaires ne sont plus favorables aux ménages à revenus intermédiaires ou modestes.

L’immobilier Pinel coûte aujourd’hui plus cher que le bien Pinel adossé aux maisons individuelles – qui s’éteint d’ailleurs depuis le 1er janvier 2021. En effet, vous devez réaliser l'acquisition d’un appartement faisant partie d’un immeuble de logement social. La construction de ce dernier est prise en main par un promoteur. Ce n’est pas seulement l’appartement que vous achetez, mais plutôt le programme proposé par ce dernier. Ce qui a un coût.

Le bien Pinel Plus est encore plus onéreux, du fait des exigences de construction pour faire sortir de terre des logements “Premium” – ce que nous aborderons plus bas.

Par conséquent, une évaluation de vos besoins en défiscalisation est nécessaire afin de déterminer si les taux du Pinel classique sont adaptés à votre plan, ou s’il est préférable d’opter pour le Pinel Plus, dont les taux sont plus attractifs.

Les rendements et la rentabilité à terme sont aussi à analyser, cette dernière tient d’ailleurs compte des gains d’impôt enregistrés. À noter que c’est votre impôt sur le revenu qui sera gommé par le dispositif Pinel, tandis que vous êtes assujetti à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

 

Les exigences du Pinel Plus

Le Pinel Plus reprend les mêmes contraintes que le Pinel classique, tandis que d’autres paramètres sont requis afin d’être éligible.

Tout d’abord, l’emplacement du bien : celui-ci doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV)Les taux de défiscalisation Pinel décroissent depuis 2023 (10.5%, 15% ou 17.5% pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans). En 2024, une nouvelle baisse sera effective : 9%, 12% ou 14%. Or, si vous investissez dans l’immobilier “Premium” via le dispositif Pinel Plus, vous pouvez encore profiter des taux de 12%, 18% ou 21%. Avant de décider quel dispositif répond le mieux à votre objectif de défiscalisation, il vaut mieux réaliser une analyse [...]

Quels sont les critères de sélection d’une SCPI et où souscrire ?

Quels sont les critères de sélection d’une SCPI et où souscrire ?
nclure ces placements pierre-papier dans votre portefeuille ? Voici les critères de sélection et les conseils pour vous lancer.

 

Les indicateurs de performance

Parmi les indicateurs de performance que vous devez analyser : 

  • le taux de distribution – anciennement taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Celui-ci représente le rendement annuel de la SCPI, hors fiscalité
  • le taux de rendement interne (TRI) qui est le rendement sur 5 ans, 10 ans, 15 ans, voire plus. Il s’agit de la performance des SCPI âgées, permettant, entre autres, de retracer leur tenue de route au cours des périodes de turbulences économiques
  • la capitalisation, qui représente la taille de la SCPI et qui est obtenue suivant le rapport nombre des parts émises et leur prix
  • le taux d’occupation financier : cet indicateur de performance s’obtient par le rapport totalité des loyers réellement encaissés et totalité des loyers qui devraient être collectés si tous les immeubles étaient loués. À différencier du taux d’occupation physique, qui est aussi intéressant à mesurer, mais qui ne reflète pas la performance de la SCPI
  • le potentiel foncier : chaque année, les immeubles font l’objet d’une expertise qui détermine la valeur de chacun d’entre eux, de même que leur potentiel foncier. C’est à partir de ce paramètre que la société de gestion se base pour la revalorisation de ses parts. Avantage qui se répercute ainsi sur l’investisseur du fait du potentiel de plus-value qui s’ensuit
  • l’expérience, le sérieux et la réputation de la société de gestion : c’est celle-ci qui gère les SCPI, met en place les différentes stratégies, innove, etc.
  • la solidité financière de la société de gestion : il vaut toujours mieux scruter cet indicateur du fait que c’est après tout de cette dernière dont proviennent vos dividendes

 

Les autres critères

D’autres critères non moins pertinents méritent aussi d’être examinés à la loupe. Les voici : 

  • la composition du patrimoine : quels sont les immeubles qui le constituent, et où sont-ils répartis ? La majorité des SCPI exploitent des immeubles professionnels et une minorité d’immeubles résidentiels destinés à défiscaliser
  • la composition des locataires : critères également important à prendre en compte, notamment en ce qui concerne la diversification des secteurs d’activité. Les loyers proviennent en effet de ces derniers, et il est primordial de s’assurer de leur résilience et de leur solidité financière. Mission qui incombe à la société de gestion certes, mais qu’il est toujours intéressant de connaître avant de souscrire

Il vaut mieux souscrire à une SCPI diversifiée à ce niveau afin d’absorber les risques locatifs et ainsi, garantir vos dividendes.

 

La souscription auprès de différentes sources

Vous pouvez trouver vos SCPI sur le marché primaire, c’est-à-dire le marché de l’émission, auprès de la société de gestion et des intermédiaires agréés. Ceux-ci sont les conseillers en investissements financiersLes SCPI sont des parts de sociétés spécialisées dans l’exploitation d’actifs immobiliers locatifs. Elles ont pour finalité de distribuer des loyers ou dividendes à tous ceux y ayant souscrit, sans que ces derniers aient à supporter les contraintes de la gestion locative. Vous aussi, vous aimeriez inclure ces placements pierre-papier dans votre portefeuille ? Voici les critères de sélection et les conseils pour vous [...]

Votre plan de défiscalisation avec un conseiller en gestion de patrimoine

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votre plan de défiscalisation sur mesure. Rappelons que différentes solutions existent : la réduction fiscale, la déduction fiscale et le crédit d’impôt.

La réduction fiscale consiste à gommer directement tout ou partie de vos impôts. La déduction est un amoindrissement de votre charge fiscale, mais de manière indirecte, par la diminution d’une partie de vos revenus imposables. Quant au crédit d’impôtPour réduire efficacement vos impôts, vous disposez désormais de multiples solutions de défiscalisation. Cependant, c’est un expert fiscaliste qui saura mettre au point la stratégie la plus adaptée à votre situation afin de tirer le maximum de profit de votre patrimoine. Cet expert peut d’ailleurs être votre conseiller CGP qui dispose de toutes les connaissances et des compétences en matière de fiscalité. Le [...]

Connaissez-vous les principaux organismes intervenant dans la gestion SCPI ?

les SCPI s’articulent autour de plusieurs organes. Lesquels sont-ils et quels sont leurs rôles ?

 

L’Autorité des marchés financiers (AMF) : un rôle d’encadrement

L’AMF intervient sur l’ensemble du marché financier et a pour mission de réguler et de superviser. Ce, qu’il s’agisse de placements de toutes catégories (classiques, alternatifs) ou de produits d’épargne. L’AMF a vocation à protéger les investisseurs et épargnants en fixant les règles générales ainsi que les obligations et les responsabilités de la société de gestion. Il s’agit de dispositions transparentes puisque celles-ci sont portées à la connaissance du grand public afin que chacun puisse placer son argent en toute sécurité dans le placement de son choix, suivant les dispositions légales et en connaissance des risques encourus.

Notons que l’AMF met en garde les investisseurs et les épargnants sur ces risques, en particulier. Par exemple, avant tout investissement SCPI, ces derniers reçoivent le Document clé pour l’investisseur ou DCI. Celui-ci contient toutes les informations sur les risques comme mentionné, mais aussi les frais prélevés et, de manière générale, les spécificités du placement.

Le DCI est un document court. Il est rédigé en langue compréhensible par le grand public et constitue une synthèse des informations clés pour investir. C’est la société de gestion qui le fournit, de même que les conseillers en investissements financiers (CIF) ou les autres intermédiaires agréés.

 

L’ASPIM : pour fixer les règles de déontologie

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) est un organisme qui soutient les professionnels des fonds immobiliers non cotés. Elle a pour rôle de fixer les règles déontologiquesLes placements immobiliers pierre-papier rassurent investisseurs et épargnants, et les SCPI en font partie. Ce sont les sociétés civiles de placement immobilier qui sont gérées par des exploitants spécialisés et qui sont soumises à des règles de déontologie rigoureuses. En plus de leur marché réglementé, les SCPI s’articulent autour de plusieurs organes. Lesquels sont-ils et quels sont leurs [...]

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