Les SCPI sont des parts de sociétés spécialisées dans l’exploitation d’actifs immobiliers locatifs. Elles ont pour finalité de distribuer des loyers ou dividendes à tous ceux y ayant souscrit, sans que ces derniers aient à supporter les contraintes de la gestion locative. Vous aussi, vous aimeriez inclure ces placements pierre-papier dans votre portefeuille ? Voici les critères de sélection et les conseils pour vous lancer.
Les indicateurs de performance
Parmi les indicateurs de performance que vous devez analyser :
- le taux de distribution – anciennement taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Celui-ci représente le rendement annuel de la SCPI, hors fiscalité
- le taux de rendement interne (TRI) qui est le rendement sur 5 ans, 10 ans, 15 ans, voire plus. Il s’agit de la performance des SCPI âgées, permettant, entre autres, de retracer leur tenue de route au cours des périodes de turbulences économiques
- la capitalisation, qui représente la taille de la SCPI et qui est obtenue suivant le rapport nombre des parts émises et leur prix
- le taux d’occupation financier : cet indicateur de performance s’obtient par le rapport totalité des loyers réellement encaissés et totalité des loyers qui devraient être collectés si tous les immeubles étaient loués. À différencier du taux d’occupation physique, qui est aussi intéressant à mesurer, mais qui ne reflète pas la performance de la SCPI
- le potentiel foncier : chaque année, les immeubles font l’objet d’une expertise qui détermine la valeur de chacun d’entre eux, de même que leur potentiel foncier. C’est à partir de ce paramètre que la société de gestion se base pour la revalorisation de ses parts. Avantage qui se répercute ainsi sur l’investisseur du fait du potentiel de plus-value qui s’ensuit
- l’expérience, le sérieux et la réputation de la société de gestion : c’est celle-ci qui gère les SCPI, met en place les différentes stratégies, innove, etc.
- la solidité financière de la société de gestion : il vaut toujours mieux scruter cet indicateur du fait que c’est après tout de cette dernière dont proviennent vos dividendes
Les autres critères
D’autres critères non moins pertinents méritent aussi d’être examinés à la loupe. Les voici :
- la composition du patrimoine : quels sont les immeubles qui le constituent, et où sont-ils répartis ? La majorité des SCPI exploitent des immeubles professionnels et une minorité d’immeubles résidentiels destinés à défiscaliser
- la composition des locataires : critères également important à prendre en compte, notamment en ce qui concerne la diversification des secteurs d’activité. Les loyers proviennent en effet de ces derniers, et il est primordial de s’assurer de leur résilience et de leur solidité financière. Mission qui incombe à la société de gestion certes, mais qu’il est toujours intéressant de connaître avant de souscrire
Il vaut mieux souscrire à une SCPI diversifiée à ce niveau afin d’absorber les risques locatifs et ainsi, garantir vos dividendes.
La souscription auprès de différentes sources
Vous pouvez trouver vos SCPI sur le marché primaire, c’est-à-dire le marché de l’émission, auprès de la société de gestion et des intermédiaires agréés. Ceux-ci sont les conseillers en investissements financiers, qui peuvent être des conseillers en gestion de patrimoine indépendants et des courtiers. N’hésitez pas à obtenir leurs conseils personnalisés : ceux-ci doivent être disponibles et réactifs, un des critères également à considérer lorsque vous effectuez votre présélection. Votre conseiller est celui qui vous accompagnera pendant toute la durée de votre investissement.
Des SCPI de seconde main circulent aussi sur le marché secondaire. C’est la société de gestion qui aménage toutefois cette plateforme. De plus, c’est sur le marché primaire que les choix sont plus larges. Toujours est-il que les SCPI qui ne sont plus disponibles à la souscription peuvent être dénichées sur ce marché de seconde main.
