Parmi les investissements immobiliers locatifs donnant lieu à une importante réduction fiscale s’inscrit le Pinel Plus qui est le prolongement de la loi Pinel votée en 2014. Cette dernière s’efface progressivement au cours de 2023 et 2024 et fait définitivement place au Super Pinel qui a déjà fait son entrée sur scène le 1er janvier 2023.
Dans le cadre du financement, le choix du prêt immobilier doit être réalisé en fonction de plusieurs paramètres. Deux options principales sont accessibles aux investisseurs : le prêt amortissable classique et le prêt in fine.
Le prêt immobilier classique ou prêt amortissable
Le prêt immobilier classique est le mode de financement qui est le plus souscrit par les emprunteurs, et il est connu sous le nom de prêt amortissable. Il est accessible à un large public, sous réserve de conditions d'éligibilité liées aux revenus, à l'apport personnel et au profil de risque de l'emprunteur.
Le remboursement du prêt s'effectue chaque mois sous forme de mensualités, comprenant une partie en capital et une partie en intérêts.
Les avantages : les mensualités sont connues à l'avance et sont fixes pendant toute la durée du prêt. Cela permet à l'investisseur de budgétiser sereinement son plan de financement. Par ailleurs, la durée du prêt immobilier classique peut être modulée en fonction des besoins et de la situation financière, avec la possibilité de différer les remboursements ou, à l’inverse, d’effectuer un rachat anticipé.
Les inconvénients : un coût du prêt plus élevé que celui du prêt immobilier In fine. Ce, du fait que les intérêts sont payés sur la totalité du capital emprunté. Par ailleurs, il est difficile de modifier les conditions du prêt immobilier classique en cours de contrat, notamment en ce qui concerne le taux d'intérêt.
Le prêt amortissable : pour quel type d’investissement Pinel ?
Le prêt amortissable convient à un bien Pinel dont une partie des loyers mensuels peut être redirigée vers les mensualités et ce, de manière régulière tout au long de la durée du prêt. Rappelons que la durée maximale est de 25 ans. En revanche, la période d’engagement Pinel est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Ce qui implique que, si la durée du prêt dépasse celle de la période d’engagement, il vaut mieux continuer à faire louer le bien au-delà de cette échéance afin d’honorer les mensualités.
Le prêt immobilier in fine
Il s’agit d’un type de financement assez atypique, du fait que l'investisseur ne rembourse que les intérêts d'emprunt pendant toute la durée du prêt. Quant au capital emprunté, il est remboursé en une seule fois à la fin du contrat.
Les avantages : les mensualités sont plus faibles que celles d'un prêt amortissable classique, car elles ne concernent que les intérêts.
Les inconvénients : un risque de non remboursement en cas d’insuffisance des fonds à terme. Il est ainsi question de se fixer une certaine autodiscipline afin de garantir le remboursement en totalité. Du fait de ces paramètres, les banques n’accordent les prêts in fine qu’après validation d’un profil financier solide de l’investisseur.
Le prêt immobilier in fine : pour quel type d’investissement Pinel ?
Ainsi, du fait que les mensualités sont peu conséquentes, l’investisseur peut librement profiter de ses loyers et dégager un pouvoir d’achat plus important. Cependant, le remboursement à terme est particulièrement significatif et nécessite éventuellement la revente du logement. Cet investissement est donc destiné à ceux qui ne souhaitent pas intégrer durablement le bien dans leur patrimoine.
Les variables à insérer dans la simulation et le choix du prêt
Parmi les variables à introduire dans les simulations : la réduction d’impôt, les charges déductibles, dont les intérêts de l’emprunt.
