Pour investir avec sérénité dans l’immobilier sans les soucis de la gestion locative et des risques qui y sont associés, nombreux sont aujourd’hui ceux qui se tournent vers les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces classes d’actifs font partie des meilleures élèves des conseillers en gestion de patrimoine, du fait de leur rendement stable (4.6% par an en moyenne), de même que des risques faibles à modérés, comparés aux autres placements pierre-papier (SIIC, OPCI). Ainsi, les SCPI sont destinées à tous les profils d’investisseurs, et de manière générale au grand public qui souhaite faire fructifier leur épargne sur des supports immobiliers performants.
Les SCPI ont pour avantage d’être adossées à de la pierre, qui est indifférente aux fluctuations du marché boursier. Cependant, elles sont plutôt vulnérables aux évolutions du marché immobilier, auquel il convient d’être particulièrement attentif si l’on souhaite se lancer dans ce type d’investissement.
Comprendre les risques liés aux crises immobilières
Le marché immobilier est cyclique et peut connaître des périodes de baisse, comme en 2008 ou plus récemment en 2023. Durant ces crises, les prix des biens immobiliers peuvent chuter, ce qui peut provoquer un impact négatif sur la valeur des SCPI.
En 2023 particulièrement, le marché immobilier a été confronté à un contexte de crise, avec l’inflation amorcée en 2022 et la remontée des taux d’intérêt. On relève un marché immobilier à deux vitesses : d’un côté, une concentration des offres dans les grandes métropoles, où les prix atteignent des niveaux records, et de l’autre côté des prix bas pour une certaine classe d’immeubles ne répondant plus aux nouvelles exigences. Ce sont en particulier des immeubles de bureaux qui perdent alors de leur valeur).
Différents types de SCPI et leur sensibilité aux crises
Il existe différents types de SCPI qui investissent dans des secteurs immobiliers plus ou moins sensibles aux crises. Les SCPI de bureaux, par exemple, sont plus vulnérables aux fluctuations économiques. De même, les SCPI de tourisme et hôtelières sont exposées à des risques avérés en cas de crises politiques, sociales, voire pandémiques comme ce fut le cas en 2020.
En revanche, les SCPI logistiques brillent aujourd’hui du fait de l'explosion du e-commerce et de la tendance de plus en plus marquée pour la consommation en ligne. Ces SCPI logistiques se composent de magasins de stockage, d’entrepôts et de locaux d’activités.
Citons aussi les SCPI de santé ou d'éducation. Ces dernières reposent en effet sur des actifs dits acycliques, c’est-à-dire indifférentes des fluctuations du marché immobilier avec une demande constamment élevée. Leur patrimoine est constitué de cliniques, de résidences seniors, d’établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), ou encore de crèches, d’écoles et de centres d’études.
Les SCPI face à la crise de 2023
Si les SCPI de bureaux ont affronté une période difficile en 2023, la plupart ont connu une progression stable grâce à leur diversification et à la qualité de leur patrimoine. Celles-ci ont pu maintenir le prix de leur part (tandis que les SCPI les plus affectées ont dû réviser leur ticket d’entrée à la baisse, soit une douzaine d’entre elles). À l’inverse, plusieurs SCPI qui sont les plus jeunes et les récentes, investissant à l’international, ont su tirer leur épingle du jeu en réalisant une augmentation du prix de leurs parts.
Quelles stratégies pour investir en SCPI en période de crise immobilière ?
La meilleure arme demeure la diversification. Pour les investisseurs novices, l'accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine se révèle judicieux, voire indispensable, pour la constitution d’un portefeuille diversifié adapté à leur propre profil. De plus, il est important d'avoir une vision long terme et de garder la tête froide en cas de baisse du marché.
