Le marché immobilier attire de nombreux investisseurs en quête du meilleur couple rendement-risque : c’est ce que proposent les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces dernières permettent de détenir de l’immobilier à moindre coût et sans souci de gestion. En effet, il est question de souscrire à des parts auprès de la société de gestion qui pilote ces véhicules de placement, et dont la contrepartie est la perception de revenus locatifs qui sont des dividendes.
Parmi les avantages de la SCPI : la possibilité de mettre en place les fondamentaux de votre investissement grâce au large choix du mode d’acquisition. Dans cet article, nous nous intéressons à la souscription en démembrement, qui est un choix stratégique pour diversifier votre portefeuille. La question se pose toutefois : est-il plus intéressant d’opter pour la version en direct ou via une SCPI, par rapport à ce montage patrimonial ?
Démembrement SCPI : comprendre le concept
Si la SCPI a pour socle l’immobilier, ce ne sera pas ce dernier qui sera démembré, mais plutôt les parts proposées à la souscription à chaque associé. Le démembrement SCPI consiste à dissocier la pleine propriété comme suit :
- l'usufruit: il confère à l'usufruitier le droit de jouissance. Dans le cas de la SCPI, celui-ci se traduit par l’avantage pour ce dernier de percevoir les revenus locatifs générés par les parts
- la nue-propriété : elle représente le droit de disposer du bien ; la nue-propriété est convertie en pleine propriété à l'extinction du montage de démembrement, c’est-à-dire que le nu-propriétaire récupère l’usufruit pour devenir pleinement propriétaire des parts de la SCPI. À noter que le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif durant la période de démembrement.
En résumé, l'usufruitier profite des rendements pendant une durée déterminée, tandis que le nu-propriétaire jouit pleinement de la SCPI à la fin du démembrement et jusqu’au moment où il décide de se séparer de ses parts, par rapport à ses objectifs patrimoniaux.
L’investissement en nue-propriété est le plus pertinent pour les personnes physiques, tandis que celui en usufruit est destiné aux personnes morales. En effet, le but, pour ces dernières, est de se constituer du rendement potentiel et de percevoir des revenus immédiats pendant une durée limitée.
Les avantages du démembrement SCPI :
- le prix des parts de SCPI en démembrement est généralement inférieur à celui des parts en pleine propriété, puisque le souscripteur ne profite que de l’un des droits qui en sont issus, comme susmentionné (usufruit ou nue-propriété)
- l'usufruitier bénéficie d'une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs, tandis que le nu-propriétaire peut profiter d'une exonération d’impôt (impôt foncier et IFI, impôt sur la fortune immobilière, pendant toute la durée du démembrement et jusqu’à ce qu’il devienne pleinement propriétaire des parts).
Démembrement SCPI via une SCI : une bonne idée ?
Il existe une autre manière de souscrire à des SCPI : opter pour la souscription indirecte, à travers une société civile immobilière (SCI). Les avantages sont multiples, ce que nous n’allons pas aborder dans cet article toutefois. En revanche, nous vous éclairons sur le mécanisme du démembrement si vous optez pour la souscription en SCI.
C’est cette société qui souscrit initialement aux parts de SCPI. Les associés, quant à eux, souscrivent aux parts de SCI et perçoivent les revenus de la SCPI. Cette dernière est donc gérée par la SCI, qui décide des acquisitions à réaliser, voire de la distribution ou non des dividendes auprès des associés et ce, lors des assemblées générales (AG).
Par conséquent, les parts de SCPI conservent leur intégrité, tandis que ce sont les parts de SCI qui seront démembrées, si l’investisseur souhaite bénéficier de ce montage à travers cette option de souscription indirecte.
