Et si vous investissez dans l’immobilier collectif à moindre coût afin de profiter de différentes stratégies de gestion par des professionnels de l’asset management ? Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) répondent à ces attentes, tout en permettant d'accéder à un parc d’immeubles diversifié dans le but de lisser les risques.
Les SCPI : un placement collectif
Un placement collectif est un dispositif financier qui permet à de nombreux investisseurs de mettre en commun leurs capitaux pour acquérir des actifs. Dans le cadre des SCPI, il s’agit d’immeubles diversifiés. Chaque investisseur devient ainsi copropriétaire d'une partie du patrimoine immobilier de la société grâce à la souscription à des parts émises par la société de gestion. Ainsi, ce sont ces parts que l’investisseur gère à sa guise, tandis que l’immobilier physique est détenu en commun par tous les souscripteurs, et dont la gestion est prise en main par un spécialiste.
Les principaux avantages de ce modèle collectif
Les SCPI investissent dans des immeubles de grande envergure que les particuliers ne pourraient acquérir seuls. C’est la société de gestion qui est chargée de les sélectionner, de les mettre en location, de gérer les baux et de collecter les loyers. Les investisseurs sont ainsi déchargés de toutes les tâches liées à la gestion locative.
Investir dans des SCPI, c’est aussi répartir les risques grâce à des investissements réalisés sur un large portefeuille d’immeubles. Par ailleurs, un des principaux points forts des SCPI est le prix de la part qui est accessible à tous, quelle que soit la taille du budget.
Les différentes stratégies d'acquisition des SCPI
Les SCPI permettent de mettre en oeuvre différentes stratégies d'acquisition :
- en cash : cette option consiste à acheter des parts en utilisant des fonds propres, sans recours à l'emprunt. Les avantages : pas de mensualités à gérer et les rendements sont immédiats. L'absence d'endettement réduit le risque financier, surtout en période de volatilité des marchés. Les dividendes sont perçus directement et peuvent être réinvestis. Cette approche est idéale pour les investisseurs cherchant à capitaliser sur des revenus passifs sans complexité financière.
- à crédit : l’achat des parts est financé par un emprunt et ouvre droit à l’effet de levier, c’est-à-dire que l’endettement est utilisé pour multiplier le montant investi, augmentant ainsi le potentiel de rendement. De plus, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, réduisant ainsi la fiscalité. Les investisseurs peuvent garder une partie de leurs liquidités pour d'autres investissements, dans le cadre d’une stratégie de diversification. Attention toutefois à bien évaluer sa capacité de remboursement avant d’opter pour l'acquisition des parts à crédit.
- financement mixte : la stratégie combine l’achat de parts en cash et à crédit pour bénéficier des avantages des deux méthodes. En d’autres termes, les investisseurs peuvent adapter leur niveau d'endettement selon leur situation financière et leurs objectifs, c’est-à-dire qu’ils jouissent d’une certaine flexibilité. Par ailleurs, en diversifiant les sources de financement, l'investisseur peut mieux gérer les fluctuations économiques. La combinaison de fonds propres et d'emprunts permet aussi d'optimiser les rendements tout en gardant un contrôle sur les risques. Cette approche est idéale pour les investisseurs qui souhaitent maximiser leur potentiel tout en maintenant un certain niveau de sécurité.
- en démembrement : ce montage juridique fait intervenir deux associés : l’investisseur usufruitier et celui en nue-propriété. Les dividendes sont versés au premier, permettant au nu-propriétaire d’échapper à l’impôt foncier. Le démembrement facilite la transmission à l’extinction de l’usufruit. Cette stratégie convient particulièrement aux investisseurs ayant des objectifs de transmission patrimoniale.
- via les unités de compte immobilière des placements d’épargne (assurance-vie et PER) : les principaux atouts sont d’ordre fiscal et financier, leur épargne étant régulièrement alimentée par les dividendes générés.
