Les taux de défiscalisation Pinel décroissent depuis 2023 (10.5%, 15% ou 17.5% pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans). En 2024, une nouvelle baisse sera effective : 9%, 12% ou 14%. Or, si vous investissez dans l’immobilier “Premium” via le dispositif Pinel Plus, vous pouvez encore profiter des taux de 12%, 18% ou 21%.
Avant de décider quel dispositif répond le mieux à votre objectif de défiscalisation, il vaut mieux réaliser une analyse préalable de votre situation fiscale.
Pourquoi une analyse de votre situation fiscale ?
Vous faites le point sur ce que vous devez à l’administration fiscale en premier lieu, puis déterminez les opportunités de défiscalisation afin de dégager ceux qui sont les plus en accord avec vos objectifs patrimoniaux.
Vous avez en effet la possibilité de défiscaliser de différentes manières, y compris avec l’immobilier. Toujours est-il que ce dernier est assez coûteux, d’autant plus que les conditions d’emprunt auprès des établissements bancaires ne sont plus favorables aux ménages à revenus intermédiaires ou modestes.
L’immobilier Pinel coûte aujourd’hui plus cher que le bien Pinel adossé aux maisons individuelles – qui s’éteint d’ailleurs depuis le 1er janvier 2021. En effet, vous devez réaliser l'acquisition d’un appartement faisant partie d’un immeuble de logement social. La construction de ce dernier est prise en main par un promoteur. Ce n’est pas seulement l’appartement que vous achetez, mais plutôt le programme proposé par ce dernier. Ce qui a un coût.
Le bien Pinel Plus est encore plus onéreux, du fait des exigences de construction pour faire sortir de terre des logements “Premium” – ce que nous aborderons plus bas.
Par conséquent, une évaluation de vos besoins en défiscalisation est nécessaire afin de déterminer si les taux du Pinel classique sont adaptés à votre plan, ou s’il est préférable d’opter pour le Pinel Plus, dont les taux sont plus attractifs.
Les rendements et la rentabilité à terme sont aussi à analyser, cette dernière tient d’ailleurs compte des gains d’impôt enregistrés. À noter que c’est votre impôt sur le revenu qui sera gommé par le dispositif Pinel, tandis que vous êtes assujetti à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Les exigences du Pinel Plus
Le Pinel Plus reprend les mêmes contraintes que le Pinel classique, tandis que d’autres paramètres sont requis afin d’être éligible.
Tout d’abord, l’emplacement du bien : celui-ci doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV), c’est-à-dire appartenant à une zone sensible urbaine et ayant adhéré à une politique urbaine de cohésion sociale. Ce sont des quartiers particulièrement intéressants pour investir du fait de la très forte demande locative et par conséquent, pour limiter les carences et vacances locatives.
Un zonage est aussi pris en compte en ce qui concerne ces quartiers, et celui-ci subit des retouches dans le temps, afin d’adapter le dispositif avec les objectifs en termes de dynamisme immobilier par rapport à l’évolution démographique. Toutefois, la loi Pinel s'éteint en 2024, et le zonage actuel est susceptible d’être maintenu jusqu’à cette extinction.
Il est aussi possible d’investir dans des logements non situés dans les QPPV. Dans ce cas, les exigences sont les suivantes :
- si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, outre les normes de confort requises, les dispositions relatives aux mesures E+C- doivent être prises en compte. De plus, l’immeuble doit revêtir la classe énergétique A
- si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2022, outre les normes de confort exigées, la règlementation environnementale RE 2020 est applicable, tandis que l’immeuble doit également appartenir à la classe énergétique A
