Dans le monde de l'immobilier, plusieurs véhicules d'investissement s’ouvrent aux particuliers et au grand public, tels que les placements pierre-papier. Parmi les meilleurs d’entre eux et les plus populaires : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). D’autres versions sont calquées sur leur fonctionnement : les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC). Bien que ces deux structures partagent un objectif commun de permettre l'accès à l'immobilier démocratisé, elles se différencient par leurs modalités d'investissement, de gestion et de fiscalité.
Les points communs : de l’immobilier diversifié, accessible à tous et à moindre coût
SCPI et SIIC permettent à des investisseurs particuliers d’acquérir des parts dans un portefeuille immobilier diversifié et de percevoir des loyers convertis en dividendes. Le tout sans le poids de la gestion locative. En effet, c’est un opérateur spécialisé qui endosse cette mission.
Voici le mécanisme : SCPI et SIIC collectent des fonds auprès des investisseurs pour réaliser l’acquisition d’immeubles. Leur mise en location et leur entretien incombe aux sociétés de gestion, de même que la collecte des loyers. Ces dernières émettent des parts de sociétés qui sont souscrites par les investisseurs souhaitant percevoir ces dividendes.
Les principaux avantages : accessibilité financière, diversification, performances, grande liquidité par rapport à l’immobilier physique, facilité de transmission, possibilité de montages diversifiés.
En revanche, SCPI et SIIC ont pour inconvénient un certain niveau de risque élevé : en savoir plus sur scpi-8. com.
Les SCPI : des sociétés civiles basées sur de l’immobilier non coté
Les SCPI sont des sociétés civiles non cotées en bourse. De ce fait, il s’agit de placements du private equity ou capital-investissement dont les fluctuations sont dissociées des marchés boursiers. Toujours est-il qu’investir en SCPI nécessite de surveiller le marché immobilier, puisque c’est sur cette plateforme qu’elles sont adossées.
En ce qui concerne la fiscalité, celle des SCPI est dite transparente : ce sont les investisseurs eux-mêmes qui déclarent les revenus issus de leur placement, au même titre que l’impôt foncier – et donc par le biais de l’impôt sur le revenu (IR).
Comparées aux SIIC, les SCPI enregistrent un rendement élevé, exprimé en taux de distribution (TD) : celui-ci est de 4.73% en 2024, soit une remontée progressive après les périodes de crise sanitaire et de récession économique de 2020/2021 (dont la moyenne est de 4.45%).
Autre point fort : les SCPI ont un niveau de risque moins élevé que les SIIC, le marché immobilier étant moins volatil que celui des actifs financiers.
Les SIIC : des sociétés commerciales reposant sur l'immobilier coté en bourse
Quant aux SIIC, elles sont des sociétés commerciales cotées en bourse, fonctionnant, à la base, comme les SCPI. Contrairement à ces dernières, cependant, elles sont corrélées aux marchés financiers, ce qui les expose à un plus grand niveau de risque et aux fluctuations de l’univers du public equity.
Étant des sociétés commerciales, les SIIC sont imposées à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui les diffère des SCPI.
Parmi les atouts des SIIC : leur très grande portée géographique. Leur parc immobilier s’étend en effet non seulement en Europe, mais aussi à l’échelle internationale, à la différence des SCPI dont les immeubles sont concentrés en France et en zone euro pour 95% d’entre elles.
La capitalisation des SIIC est aussi à relever, avec plusieurs centaines de milliards d’euros enregistrés, tandis que celle des SCPI est plus faible. En termes de rendement cependant, celui des SIIC est relativement moindre.
Du fait que les SIIC soient de véritables actions cotées en bourse, les parts peuvent être revendues et liquidées très rapidement, sur une question d’heures ou de jours seulement, ce qui traduit leur excellente liquidité.
Notons aussi que les investisseurs en SIIC disposent de moins de visibilité sur la gestion des actifs immobiliers, étant donné que les décisions sont prises par le conseil d'administration et non par une société de gestion indépendante.
